2019-04-23 13:25 浏览人数: 大字体小字体

昨天晚上,510小编的朋友圈又被刷屏了。

白小姐龙卷风黑白报  [本文出自:510编辑部]

    昨天晚上,510小编的朋友圈又被刷屏了...

(朋友圈截图)

    “江阴库存住宅只有13629套,目前日均去化60套左右。静态去化6.2个月,如果无新增供应,10月份江阴将无新房可卖。”

    看到这里...不少人都对其中一串“数据”表示震惊!住宅只有13629套?去化周期只有6.2个月?10月份江阴将无新房可卖?

    这是真实吗?这个数据哪里来的?江阴现在库存到底有多少?是不是已经到了没房可卖的地步了?

    今天,510小编决定化身为“数据帝”,带大家一起来走进“江阴库存”,看看究竟还有多少房子可卖(系好安全带,本文高能)~

壹|“13629套库存”消息从何而来?

    首先,大家对江阴住宅库存只有13629套,这则数据有疑惑,这个数据哪里来的?1万多套房子为什么要用“只有”来形容?难道这个数据很少吗?


(网传网签数据截图2019.4.22)

    据考证,首先,这个数据来源确实是江阴的官方网站,其次有成交日期“2019-4-22”,所以时间也没问题,不存在数据造假,整个数据的真实性目前看来可以保证。


(网签数据截图2019.4.23)

    但这里510小编还是需要补充一下,每天也是对江阴成交数据做统计的,上述截图时间应该还是昨天下午左右,而昨日真正实际成交了应该是整整有100套!截止到2019年4月23日上午9点,江阴可售住宅库存为13594套,住宅面积234.77万㎡。

    所以,总体而言,网传数据的真实性是可以保证的,实时性可能不足。

贰|江阴这个住宅库存究竟多还是少?

    对于这个库存是多还是少?我们可以从两个方面来看。

    一、就数据论数据

    1万3千套,就明面上看已经真不多,这还是江阴全市的数据,而且这里面还要扣除2000套的安置房,扣除一部分已经买下没有网签的房子,这样东扣扣西扣扣,实际在售可能也就1万多套左右。

    而澄江街道目前库存可能只有占全市三成不到,3000套吧。就算再加上敔山湾可能也就3600套房子。这样看下来,你也就明白为什么那么多人说江阴没房子了~

    说实话,城区在售的住宅楼盘,现在510小编已经可以掰开手指和大家数数了:黄山华都、扬子华都、南方豪庭、恒大帝景、雅盛馨云、阳光假日花园、碧桂园·翡翠湾、铂悦天境、尚城国际、蔚蓝滨江、旭辉·澄江府,再加上敔山湾的中南樾府和保华敔山湾。(个别零星几套尾房的楼盘就不罗列在内了,如有遗漏欢迎补充)

    160多万常住人口的江阴,这点住宅库存,够吗?

    二、购房感受

    很多人都在喊,江阴没房子了,没房子了,到底“没在哪里”?

    楼盘就这么多,房源就那么多,刨去难卖的楼层,实际选择面相当有限。这种感受不仅仅是体现在数据上,更是体现在实际购房感受。

    最近买房的朋友应该最有体会,你现在跑到一个楼盘,销售就会告诉你,这栋楼卖完了,这个楼层卖完了,这个户型卖完了,好的楼层卖完了,便宜的楼层卖完了,你要么再看看别的吧,腰线层要不考虑一下~

    放在两年前,感觉销售都是求着你买房,往往是冷脸贴热屁股。但现在,我们会看到,很多购房者都是主动联系销售,希望有好的楼层出来通知一声,有合适的价格通知一声,保证能抢到一套房就好。

    买卖双方立场的转化是显而易见的,人还是那批人,但环境变了,市场变了,房价变了,购房感受自然也不同了。

    三、购房选择的变化

    很多人买房越买越外围,2年前还想在城里买套房,转眼拖了2年,只能买到乡去了。一方面手里钱没有变多,房子价格变高了。另一方面,城区房子可选空间不多,卖得起,又有选择空间的房子都在城区外围,越买越乡下了~

    像近郊的南闸、夏港、申港、云亭、高新区,现在越来越多的楼盘都选择在这里开辟新战场,买房说到底还是看价格,一分钱难倒多少英雄汉,市场也是跟着需求走,510小编经常会和朋友说句玩笑话,因为贫穷迫使我成为“乡下人”(城区买不起房,没有贬低的意思)。

    这也是很多人的真实感觉,选择不多,被动购房,钞票有限,无可奈何~


叁|去化周期

    江阴的房子究竟还能卖多久?或许这个问题,也是人们特别关心的。

    还是回到最开头,“江阴库存住宅只有13629套,目前日均去化60套左右。静态去化6.2个月,如果无新增供应,10月份江阴将无新房可卖。”

    这个静态去化6.2个月是怎么算出来的?表面数据算算好像也不对啊。于是乎,510小编来给大家算一下。

(2018.1-2019.3江阴全市住宅月成交情况)

    大家可以看到,510小编统计下来,江阴全市近12个月全市扣除安置房每月平均住宅成交1549套。2018年4-8月份,月均成交2400多套,拉高不少,而之后,明显回落。

    我们全市住宅库存满打满算按14000套来,近12个月月均成交1549套,在没有新增的情况下,全市静态去化周期约为9.1个月。

(2018.1-2019.3江阴城区住宅月成交情况)

    而江阴城区(澄江街道)近12个月全市扣除安置房每月平均住宅成交453套。城区方面,相对较为稳定,除2018年7、8月份一波暴增外,成交800多套外,其余月份较为均衡,波动不大。

    城区(澄江街道)住宅库存我们也满打满算按3000套来,近12个月月均成交453套,在没有新增的情况下,城区静态去化周期约为6.6个月。

    如此看来,大家应该清楚了,去化速度比我们想象的要快。当然这是静态数据,是在没有新增的情况下,毕竟政府还在推地,江阴储备地块还有不少,这两年供给还是相对比较稳定,隐形库存也是需要考虑进去的。

    那么有人就要问了,动态情况下,江阴的房子还能卖多久?

    510小编整理了近几年的库存变化数据情况

    我们江阴总库存有近52000多套,住宅也有35000多套。这个库存量可以说相当大,回想那时候,买房确实还是买方市场,房子到处都是,利率还是打88折的时候。

    转眼3年过去了,到2019年1月份,江阴总库存降到了30000套,其中住宅仅14000多套。可以,三年时间,住宅去化了21000多套,平均每年去化约7000套住宅。按这个动态去化速度来看的话,粗算算,江阴住宅房应该还可以再卖2年。

    而2年之后呢?江阴预计会步入房地产市场的下一个阶段——存量房时代,也就是我们通常意义上所说的二手房时代。

    关于这个,我们下次再谈......

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